דירה שאינה רשומה בטאבו – מה הסיכון, ומה לבדוק?

אחד הנושאים השכיחים בתחום המקרקעין הוא רכישת דירה שטרם נרשמה בטאבו. על אף שרבים חוששים ממצב כזה, לא תמיד מדובר בעסקה שיש להימנע ממנה – אך בהחלט מדובר בעסקה הדורשת משנה זהירות ובדיקה יסודית.

ישנן מספר סיבות לכך שדירה אינה רשומה בטאבו:

1. אי הסדרת רישום על ידי המוכר – לעיתים המוכר לא השלים את הליך הרישום כאשר רכש את הדירה בעצמו, מסיבות שונות. במצב כזה, יש לדרוש כי הוא יסדיר את הרישום על שמו לפני החתימה על הסכם המכירה.

2. בניין חדש שטרם נרשם כבית משותף – ברבים מהמקרים הבניין נבנה זה עתה, והקבלן טרם השלים את רישום הבית המשותף בטאבו. ההליך עלול להימשך חודשים ואף שנים. כאן חשוב לבדוק את הסכם הרכישה המקורי, ולהבין מה התחייב הקבלן לגבי הרישום. כל עוד הזכויות רשומות כדין אצל החברה המשכנת, וההליך מתקדם, ניתן לרכוש את הדירה בזהירות.

3. עיכוב ברישום מטעמים משפטיים או אדמיניסטרטיביים – לעיתים הקבלן התחייב לרישום במועד מסוים, אך ההליך מתעכב בשל בעיות שונות, לעיתים עקב התנהלות עורך הדין של הקבלן. יש לבדוק האם החברה המשכנת עדיין פעילה, האם כל הזכויות רשומות בה, והאם ננקטים צעדים מעשיים לקידום הרישום.

4. בעיות תכנוניות כגון חריגות בנייה – מצב זה מורכב יותר, ודורש בדיקה מעמיקה לגבי אופי החריגות, השלכותיהן, והאם קיימת היתכנות להסדרתן בעתיד. לעיתים מדובר במכשול של ממש לרישום.

יש לזכור כי לרכישת דירה שאינה רשומה בטאבו עשויה לעיתים להיות גם השפעה על אפשרות קבלת משכנתא – הבנקים נוטים להציב תנאים מחמירים יותר או לסרב להעמיד מימון כאשר הזכויות אינן מוסדרות.

לפני רכישת דירה מסוג זה, חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין מיומן אשר יבחן את כל נסיבות העסקה, יבדוק את מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה, וילווה אתכם עד להשלמת העסקה באופן בטוח.