מכירת דירה שרכשתם מקבלן טרם סיום הבנייה – מה חשוב לדעת?

רכישת דירה מקבלן היא תהליך מורכב, ולעיתים מתעורר הצורך או הרצון למכור את הדירה עוד לפני שהבנייה הושלמה. חשוב לדעת שמכירה כזו אינה פשוטה ויש לה מגבלות משפטיות משמעותיות שנקבעו בנייר העמדה של הממונה על חוק המכר.

לפי עקרונות החוק, כאשר רוכש מוכר את הדירה לצד שלישי במהלך שלב הבנייה, קיים איסור לקבל ממנו סכומים הגבוהים מהבטוחות שקיבל מהמוכר המקורי (הקבלן). כלומר, גובה הסכום שניתן לגבות מהמוכר החדש מוגבל לגובה הסכום שכבר שולם על ידי הרוכש הראשון – או לגובה הערבויות והבטוחות הקיימות בידיו.

כך למשל, אם רכשתם דירה בעלות כוללת של 2.5 מיליון ש"ח, ומתוכם שילמתם עד כה מיליון ש"ח, אז גם אם תימצא קונה שמוכן לשלם שלושה מיליון ש"ח – תוכלו לקבל ממנו בשלב זה רק מיליון ש"ח. שאר הסכום יועבר אליכם רק לאחר השלמת הבנייה, כלומר עם מסירת החזקה, רישום הדירה והשלמת הבטוחות כחוק.

מקרה נוסף שמחייב תשומת לב מיוחדת הוא מכירה של דירה שנרכשה במסגרת "מחיר למשתכן". במקרה כזה, אם טרם הושלמה הבנייה, אתם מחויבים לספק לרוכש החדש את כל הבטוחות הנדרשות לפי חוק המכר – ממש כאילו אתם הקבלן שמוכר את הדירה. הדבר כולל אחריות מלאה לכספים, אספקת ערבויות בנקאיות או כל בטוחה אחרת הנדרשת, ולעיתים גם מגבלות נוספות שמקורן בהסכם מול המדינה.